行業(yè)信息 剛剛過去的2018年似乎是房地產行業(yè)發(fā)生質變的一年，在多城多輪累計450次調控下，“房住不炒”深入人心，房地產行業(yè)逐步趨穩(wěn)。這一年，上半年“搶人大戰(zhàn)”“搖號搶房”熱熱鬧鬧，下半年“土地流拍”、“活下去”冷冷清清，租購并舉在這一年逐步落地，隨之而來的是亟待破解的行業(yè)癥結。2018年留給我們很多問題，隨著房地產市場健康發(fā)展長效機制的構建，“房主不炒”“因城施策”“分類指導”的貫徹執(zhí)行，我們終將迎來穩(wěn)定發(fā)展的市場、完善的住房保障體系。
新年伊始，中國經濟網策劃推出2018“中國時間”年度經濟盤點系列,對一年來中國經濟發(fā)展做一系統(tǒng)回顧。本期推出十大房產行業(yè)新聞。
1、二三線城市上演“搶人大戰(zhàn)”致房價上漲
2018年，多個二三線城市突然涌現(xiàn)“搶人”潮，西安、成都、天津等地接連出現(xiàn)放寬人才落戶的政策。據中原地產研究院統(tǒng)計，自2017年到2018年6月，全國已有超50個城市發(fā)布了“人才落戶”政策。一方面，北京、上海等一線城市向高精尖產業(yè)的高端人才拋出“橄欖枝”；另一方面，山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開花。
“搶人”大戰(zhàn)的背后，是這些城市正在通往產業(yè)結構和城市量級躍升的路上，但短時間內大量的遷入人口也導致了當地樓市供給緊張、房價水漲船高。隨后，住建部約談12個房價過快上漲城市，其中大部分城市落戶政策寬松。
2、多個一二線城市開啟“搖號買房”模式
2018年以來，上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳等城市進入“搖號買房”模式。買房搖號政策主要是在一些房產銷售比較熱門的一線二線城市實施的，也并不是所有的房子都需要搖號才能購買，買房搖號政策的目的是緩解新房與可售房源，及開盤銷售房源供應不平衡的狀態(tài)。
“搖號買房”在一定程度上可以暫時性起到控制供需關系矛盾惡化，防止出現(xiàn)瘋狂搶房或者深夜排隊買房，或者是房企花錢請人或找托排隊買房的火爆假象。但也產生了一些不良影響，如深圳出現(xiàn)繳納500萬誠意金才能搖號，杭州出現(xiàn)萬人搖號搶購百余套房，西安爆出“融創(chuàng)天朗61南長安街壹號”為關系戶內定房源，后相關人員被依法處理。
3、海南實施全域限購抑制投機
2018年3月30日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳等6部門聯(lián)合下發(fā)了《關于做好穩(wěn)定房地產市場工作的通知》，政策規(guī)定新購買的住房，取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。4月22日，海南宣布房地產調控升級，自當晚起實施全域限購。
在2018年4月海南獲批建設全島自貿區(qū)以及探索建設自由港的大背景下，出臺穩(wěn)定樓市的政策措施具有極強的信號意義。從樓市角度看，海南此類政策的落實，提高了購房的門檻，有效地抑制了投資投機需求，同時也有利于自住需求者從容購房。從經濟發(fā)展角度看，海南拿出“斷臂”精神，力圖減少對于房地產的依賴度（全國房地產依賴度最高的省份），有利于經濟發(fā)展與產業(yè)結構優(yōu)化。隨著此類政策效應的顯現(xiàn)，海南樓市將不斷回歸平穩(wěn)狀態(tài)。
4、棚改貨幣化安置政策全面收緊
2018年6月下旬，市場上出現(xiàn)了“國家開發(fā)銀行收緊棚改融資政策”的傳聞。7月份，住建部稱，因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。進一步合理界定和把握棚改的范圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。10月8日，國務院常務會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，會議要求，嚴格把好棚改范圍和標準，堅持將老城區(qū)內臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)作為改造重點。因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
2015年4季度國家提出房地產去庫存的工作目標后，各地棚改加速，一方面，有力推進了房地產去庫存；但另一方面，也在一定程度上推高了房價。隨著庫存減少，取消貨幣化安置優(yōu)惠政策、下調貨幣化安置比例，有助于穩(wěn)定房價。
5、七部委開展治理房地產市場亂象專項行動
2018年6月底，住建部、公安部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廈門等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。本次專項行動整治重點為：投機炒房行為、房地產“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產廣告等四個方面。
2018年以來，全國多地房地產市場存在違規(guī)違法等亂象，擾亂了正常的市場交易秩序，不利于行業(yè)健康發(fā)展。于是，一系列會議召開和政策文件發(fā)布、對地方政府的約談、督察組全國市場督查等工作，尤其是七部委新政，罕見的出現(xiàn)了中宣部、公安部、司法部這三個特殊部門，說明國家非常重視此次整治市場秩序的行動，嚴打各種違規(guī)違法行為。
6、萬科高喊“活下去” 房企謀求多元化發(fā)展
2018年9月30日，一張滿場打出鮮紅宣傳標語“活下去”的萬科秋季例會現(xiàn)場照片被各大媒體廣泛傳播，萬科董事會主席郁亮在會上進行了戰(zhàn)略檢討，認為房地產行業(yè)轉折已經到來，“收斂”和“聚焦”是應對轉折點和不確定情況的最好辦法。郁亮表示，3年事業(yè)計劃書的制定是把“活下去”作為基本要求，公司戰(zhàn)略也將圍繞“活下去”而展開, 所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科活下去。
龍頭房企們也有著同樣的認識，多元化發(fā)展已經成為了他們的必選項。碧桂園12月份管理會議上，集團董事會主席楊國強曾做了一番講話，關于機器人的內容就占了1/3。2018年年初，許家印也提出了“新恒大”戰(zhàn)略，以形成一基兩翼一龍頭的產業(yè)格局，即民生地產為基礎，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產業(yè)為龍頭的發(fā)展策略。天風證券的研究報告便指出，國內30強房企在長租公寓、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類產品的介入度已經非常高。
7、多家內地房企赴港上市 拓寬融資渠道
在資金吃緊的大環(huán)境下，通過上市拓寬融資途徑成為不少房企的發(fā)展之道。據不完全統(tǒng)計，2018年已有12家內地房企先后赴港IPO。其中，正榮地產、弘陽地產、大發(fā)地產、美的置業(yè)、恒達集團已先行完成上市，銀城國際、德信中國、萬城控股、萬創(chuàng)國際、海倫堡、中梁地產、奧山控股尚在排隊中。其中，除正榮地產、中梁地產及美的置業(yè)外，其他多為區(qū)域型房企，布局城市有限且銷售規(guī)模較小。
負債率高或是這些中小型房企急于上市的原因之一，不少中小房企在招股書中坦言，上市籌得資金將用于清償借款。然而，融資情況并不盡如人意，許多上市房企已經出現(xiàn)認購不足或股價在上市當天破發(fā)的情況。
8、土地流拍頻現(xiàn) 房企預期趨謹慎
2018年的地王減少，流拍增多。據克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至2018年10月，全國土地流拍數量達到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最嚴重的月份，流拍土地均超過100宗，其中10月更是達到峰值，158宗土地流拍。下半年以來，上海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點一二線城市出現(xiàn)多幅土地流拍的現(xiàn)象，并向三四線城市蔓延。易居房地產研究院監(jiān)測的40城土地成交溢價率也持續(xù)下行，11月為10.2%，已下滑至2011年以來的歷史低點附近。
2018年3季度以來，房市快速降溫，房企對后市預期轉差，金融監(jiān)管趨嚴，償債高峰期來臨，熱點城市限地價、限房價、競自持、競配建等政策帶來房企盈利、周轉壓力等，都是造成土地流拍情況更加嚴重的原因。
9、長租公寓頻“爆雷”敲響警鐘
長租公寓是房企拓展自身業(yè)務的一個重要領域，但2018年長租公寓市場“潮起潮落”。在租購并舉機制下，長租領域出臺不少利好政策，萬科、碧桂園、龍湖、旭輝等眾多知名房企紛紛試水，搶灘并瓜分長租公寓市場。然而在急速發(fā)展過程中，各類問題也開始凸顯，“爆雷”不斷。2018年8月起，不斷有媒體曝出各地長租公寓哄抬租金、搶占囤積房源。同月，“甲醛超標”事件被推上風口浪尖。10月，某長租公寓被曝資金鏈斷裂，股權已全部質押給銀行，導致業(yè)主收不到租金，租戶被強行退租后銀行仍自動扣款，長租公寓背后風險受到業(yè)界關注。據不完全統(tǒng)計，2018年已有至少10家初具規(guī)模的長租公寓商因資金鏈斷裂宣告破產。
一批“暴雷”事件過后，長租公寓行業(yè)得到洗牌，許多中小型的長租公寓平臺黯然離場。長租公寓這個此前被普遍看好的“紅海”市場顯現(xiàn)出的風險，得到相關部門的重視，行業(yè)逐漸走向更加規(guī)范的發(fā)展路徑。
10、開發(fā)商規(guī)模增速不減 “千億軍團”擴容加速
據克而瑞統(tǒng)計，2018年前11個月，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億元。這個數字超過以往任何一個年份，2015年僅有7家房企實現(xiàn)千億元銷售規(guī)模。2010年，萬科率先跨入“千億聚樂部”，那天在此之前，萬科用了數十年時間都未完成“千億夢想”。但近幾年來，中型房企跨越“千億門檻”，僅用3年時間的卻不少。
“千億軍團”成員不斷擴容，與近年來增量市場蛋糕擴大有關。2010年，全國商品房銷售額為1萬億元，到2017年已達到13萬億元，7年時間增長了13倍。
